Al finalizar la construcción de un proyecto residencial, la emisión de ciertos documentos es fundamental. Entre estos documentos, destacan la declaración notarial de obra nueva, la escritura de división horizontal y el acta de final de obra (AFO).
Desde Grupo Torres, como inmobiliaria en Granada, queremos explicaros qué es el AFO y la importancia de la certificación de este documento, ya que es la conclusión de una edificación conforme al proyecto y las licencias otorgadas previamente.
¿Qué es un AFO?
El acta de final de obra (AFO) es un documento técnico que certifica la finalización de una construcción, garantizando que se ha realizado de acuerdo con el proyecto aprobado y las licencias correspondientes.
La emisión del certificado del final de obra de una vivienda es un paso esencial para la obtención de la cédula de habitabilidad y la inscripción de la propiedad en el Registro de la Propiedad. Sin este documento, la propiedad no puede ser considerada legalmente habitable ni ser objeto de transacciones inmobiliarias.
¿Por qué es importante el Acta de Fin de Obra?
Como hemos estado hablando, el acta de fin de obra se entrega una vez ha finalizado la obra de la vivienda, marcando la garantía y calidad de la construcción, según la Ley de ordenación de la edificación.
Este documento asegura que la construcción ha sido realizada correctamente y sin vicios ni defectos, o bien que cualquier defecto ha sido identificado y está pendiente de subsanación.
Existen diferentes formas de proteger a los propietarios tras la firma del AFO, esto les permitiría reclamar reparaciones a la constructora o promotora inmobiliaria, en el caso de tener problemas en la vivienda.
Los plazos de garantía pueden tener dos premisas a la hora de entregar una vivienda de obra nueva:
- Si el acta de fin de obra se firma y entrega sin reservas, significa que la edificación está libre de defectos, iniciando así los plazos de garantía desde la fecha de firma.
- Si hay defectos o vicios ocultos, se especifican y se firma el acta de fin de obra con reservas, y los plazos de garantía comienzan una vez que estos sean subsanados.
Requisitos de un AFO
Según la Ley del suelo y rehabilitación urbana, el certificado del final de obra de una vivienda debe cumplir ciertos requisitos para ser emitido. El artículo 28 de esta ley detalla los elementos necesarios que deben estar presentes en el documento:
Redacción y emisión de la acreditación de la finalización de obra nueva
La redacción recae sobre un técnico competente, generalmente un arquitecto o ingeniero encargado de la dirección de la obra. Este profesional certificará que la construcción se ha realizado conforme al proyecto de ejecución y las normativas vigentes. La información que debe de contener un acta de fin de obra es:
- Una descripción detallada del proyecto donde se incluya ubicación, uso del inmueble y descripción técnica de la construcción.
- Las certificaciones técnicas emitidas por los responsables de la obra, donde se confirme que el proyecto se ha cumplido con respecto a las normativas.
- Confirmación de que la obra cumple con todas las leyes y reglamentos aplicables.
- Firma de los arquitectos o ingenieros colegiados responsables del proyecto y el visado del colegio profesional correspondiente.
Responsabilidad sobre desperfectos y vicios ocultos
El AFO no solo certifica la finalización de la obra, sino que también actúa como garantía para la reparación de posibles desperfectos o vicios ocultos. Según la legislación, el promotor es responsable de garantizar el estado de la edificación, mientras que la dirección facultativa debe encargarse de las averías relacionadas con la instalación de servicios esenciales como electricidad y agua.
Certificado de eficiencia energética
Desde la resolución del 2 de abril de 2013 por la Dirección General de los Registros y del Notariado, es obligatorio incluir el certificado de eficiencia energética en el AFO para todas las viviendas de nueva construcción.
Este certificado asegura que el edificio cumple con los estándares de eficiencia energética requeridos por la normativa.
Otros requisitos del acta de fin de obra
Además de los requisitos mencionados, el certificado del final de obra de una vivienda debe incluir:
- Características generales de la construcción.
- Información sobre el mantenimiento del edificio.
- Uso previsto del edificio.
- Entidades involucradas en la ejecución y garantía del proyecto.
- Coordenadas geográficas de la edificación, conforme a los datos del Catastro.
Esto asegura que todos los detalles relevantes se encuentra documentados y que ante cualquier imprevisto puede ser gestionado y subsanada conforme a la ley.
Procedimiento para la obtención del AFO
El procedimiento para la obtención del acta de fin de obra sigue una serie de pasos que aseguran la calidad y conformidad de la construcción:
- El propietario o promotor debe reunir toda la documentación necesaria, incluyendo los certificados técnicos, licencias y permisos de construcción.
- Se solicita una inspección final a las autoridades competentes. Esta inspección verifica que la obra se ha completado conforme a los planos y normativas.
- Durante la inspección, se revisa que todos los elementos constructivos y de instalaciones están en perfecto estado y cumplen con las normativas. Si se identifican defectos, estos serán subsanados antes de la emisión del acta de fin de obra.
- Una vez confirmada la conformidad de la obra, el técnico competente emite y firma la acreditación de la finalización de obra nueva, que debe ser visado por el colegio profesional correspondiente.
- Se presenta en el Registro de la Propiedad y en otras instituciones pertinentes para formalizar la finalización de la obra y obtener la cédula de habitabilidad.
Por lo tanto, este documento no solo certifica que la obra se ha realizado correctamente. Si no que también asegura el cumplimiento de los plazos de garantía y la reparación de posibles defectos.
Cumplir con todos los requisitos y normativas para la emisión del AFO es esencial para garantizar la calidad y seguridad de las nuevas edificaciones.
Para más información sobre la importancia de la acreditación de la finalización de obra nueva y otros aspectos relevantes, no dudes en contactar con nosotros.
